На территории городского округа город Бор Нижегородской области существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте обособленна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети. Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это может быть продиктовано, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.
Реализовать такое желание позволяет п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
В силу положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства. Исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест. Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
Также следует учитывать, что С 01.01.2017 государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Таким образом, постановка на кадастровый учет и регистрация прав на отдельные помещения в составе жилого дома не представляются возможным.
Вместе с тем, действующее законодательство в сфере градостроительной деятельности оперирует понятием «жилой дом блокированной застройки».
Жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В этой связи в настоящее время правоприменительная практика следует по пути раздела жилого дома в натуре путем образования жилого дома блокированной застройки, каждый блок которого будет фактически соответствовать помещению, выделяемую в индивидуальную собственность.
Вместе с тем, раздел жилого дома по общему правилу подпадает под признаки реконструкции, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ), осуществление которой должно производиться в соответствии с градостроительными нормами и правилами с получением соответствующих подтверждающих их соблюдение документов, предусмотренных ГрК РФ.
При этом в случаях, когда раздел жилого дома осуществляется в судебном порядке, в качестве документа, подтверждающего законность подобного преобразования объекта, выступает соответствующий судебный акт, в связи с чем не требуется предоставление в орган регистрации прав какой-либо дополнительной документации, предусмотренной ГрК РФ.
Начальник Борского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области М.П. Матвеева